Оценка коммерческой недвижимости

Сегодня оценка стоимости объектов недвижимости в нашем агентстве недвижимости ООО «Квадраметр»  выполняется как штатными, так и внештатными экспертами, каждый из которых имеет высокую квалификацию и огромный опыт работы. Наличие фундаментальной базы, включающей инструментарий, методику, архив и опыт оценщиков, позволяет с высокой точностью определять стоимость недвижимости. После осуществления услуги, заказчик получает должным образом оформленный отчет об оценке коммерческой недвижимости (оценке помещения, оценке здания или оценке земельного участка), в котором за подписью дипломированного оценщика и печатью организации будет содержаться оцененная стоимость объекта недвижимости. Все отчеты оформляются в соответствии с действующим законодательством об оценке недвижимости и являются документом.

Мы предлагаем услуги по оценке следующих видов коммерческой недвижимости:

1. Торговой недвижимости
2. Офисной недвижимости
3. Складской недвижимости
4. Производственной недвижимости.

Оценка недвижимости может проводиться для следующих целей:

• для совершения сделок купли-продажи;
• для внесения в уставный капитал;
• оценка недвижимости с целью определения залоговой стоимости для целей кредитования;
• оценка недвижимости с целью страхования;
• с целью сдачи в аренду;
• независимая оценка недвижимости с целью раздела имущества;
• с целью оптимизации налогообложения;
• с целью реструктуризации компании;
• с целью утилизации предприятия;
• рыночная оценка недвижимости для целей судопроизводства.
• кредитовании под залог объектов недвижимости;
• ликвидации объектов недвижимости;
• переоценке основных средств предприятий;
• постановке на баланс неучтенных объектов;
• при выкупе и присоединении убыточных сельхозпредприятий;
• разрешении имущественных споров, определении ущерба;
• других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

Документы, необходимые для оценки недвижимости:

• регистрационные удостоверения, технические паспорта БРТИ на здания и объекты наружного благоустройства, выкопировки помещений, если оценивается часть здания;
• при наличии - проектно-сметная документация, акты ввода объектов в эксплуатацию;
• договора аренды, информация о применяемых поправочных коэффициентах к базовым ставкам арендной платы, утвержденных уполномоченными органами государственного управления;
• государственный акт на земельный участок, информация о разделе прав пользования при наличии нескольких собственников на один объект;
• справка о ставке налога на землю;
• прочая существенная информация (о произведенных реконструкциях, перепланировках, скрытых дефектах и т.д.).

Результатами работы являются:

1. отчёт об оценке недвижимости;
2. сопроводительное письмо к отчёту об оценке недвижимости.

Отчет об оценке недвижимости, выдаваемый заказчику, имеет статус официального документа и может быть использован в суде при рассмотрении дел, связанных с определением стоимости недвижимого имущества или стоимости ущерба, причиненного этому имуществу.

В течение этого времени специалисты по оценке офисной недвижимости осуществляют:

1. осмотр объекта недвижимости и сбор информации о его физических характеристиках;
2. анализ окружения объекта недвижимости;
3. анализ рынка офисной недвижимости;
4. выбор применяемых подходов и методов к оценке офисной недвижимости с учетом его специфики;
5. непосредственно оценка объекта недвижимости;
6. составление отчёта об оценке недвижимости.

Стоимость капитала, вложенного в недвижимость, со временем изменяется под воздействием таких факторов, как инфляция, спрос на конкретный вид недвижимости, физический, функциональный и экономический износ. Именно поэтому при принятии решения об инвестировании средств в недвижимость определяющее значение имеет оценка коммерческой недвижимости. Коммерческой недвижимостью называется недвижимость, которая может приносить доход, в связи с чем, иногда ее называют доходной.
Очень часто коммерческая недвижимость является составной частью имущественного комплекса в сделках купли-продажи бизнеса, слияний и поглощении.

Этапы проведения оценки коммерческой недвижимости
Вся процедура осуществления оценки недвижимости (оценки помещения, оценки здания, оценки земельного участка) осуществляется в несколько этапов.
Сперва клиент предоставляет всю исходную информацию и правоустанавливающую документацию по объекту недвижимости, после чего оценщик должен произвести осмотр объекта и составить его описание. После того, как оценщиком будут произведены расчеты и написан отчет, вся работа в предварительной форме передается клиенту для выявления неточностей в данных. После одобрения отчета и согласования всех деталей, выпускается финальный вариант, который передается клиенту в электронном и печатном виде.

Как проводится оценка коммерческой недвижимости

1. Коммерческая недвижимость, это недвижимость приносящая доход ее владельцу. Именно поэтому, одним из основных подходов к оценке коммерческой недвижимости является доходный подход.
Суть данного подхода заключается в том, что стоимость объекта коммерческой недвижимости равна текущей стоимости доходов, которые данный объект принесет в обозримом будущем.
Наиболее вероятным доходом, который приносит объект коммерческой недвижимости, является доход от сдачи его в аренду. Таким образом, для определения величины потенциального валового дохода, оценщики рассчитывают арендную ставку, по которой данный объект может сдаваться в аренду.
Для определения величины чистого операционного дохода, необходимо из величины потенциального валового дохода вычесть все затраты, связанные с эксплуатацией данного объекта. К затратам относятся как непосредственно расходы, которые несет собственник (коммунальные платежи, арендные платежи за право пользования земельным участком, расходы на эксплуатацию объекта, налог на имущество и т.д.), так и упущенные доходы, в виде неполучения арендных платежей, связанных с недобросовестностью арендатора или с поиском нового арендатора.
Для получения рыночной стоимости по доходному подходу, величину будущего чистого операционного дохода необходимо привести в текущую стоимость. Делается это путем дисконтирования будущих денежных потоков в текущую стоимость по соответствующей ставке дисконтирования. Ставка дисконтирования определяется как средняя норма доходности инвестиций в сопоставимые по рискованности активы.
Помимо доходного подхода к оценке объектов коммерческой недвижимости, адекватные результаты можно получить, применив сравнительный подход.

2. В рамках сравнительного подхода обычно используется метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не больше той суммы, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.
Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от оцениваемого объекта. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

3. К оценке отдельно стоящих зданий (ОСЗ) довольно часто применяется затратный подход. Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому предполагается, что никто из рационально мыслящих людей не заплатит за объект коммерческой недвижимости больше той суммы, которую он может затратить на строительство другого объекта с одинаковой полезностью.
Подход к оценке имущества с точки зрения затрат основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный участок, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости. Стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства и потерей стоимости за счет накопленного износа. При этом в стоимость объекта должна быть включена не только прибыль подрядчика, входящая в сметную стоимость объекта, но и прибыль заказчика (инвестора), называемая прибылью девелопера. Минусом применения затратного подхода к оценке объектов коммерческой недвижимости является то, что оценка рыночной стоимости на основе затратного подхода не учитывает рыночной ситуации на дату определения стоимости. В то же время, преимущество применения затратного подхода связано с тем, что недостаточность и/или недостоверность информации о состоявшихся сделках на "пассивных" или малоактивных рынках недвижимости в ряде случаев ограничивает возможность использования других подходов к оценке. Также специфической областью применения затратного подхода является оценка уникальных объектов и объектов специального назначения.
Заключительным этапом оценки объекта коммерческой недвижимости является согласование результатов, полученных в результате применения того или иного подхода. Согласование результатов отражает адекватность и точность применения каждого из подходов.

Реальная оценка недвижимости коммерческого назначения (офисов, магазинов, производственных помещений, объектов переведенных и не переведенных в нежилой фонд, перевод в нежилой фонд ) на основе сравнительного анализа аналогичных продаж за последний период. Формирование цены продажи коммерческой недвижимости:

• сроков реализации (индексация цены);
• суммы налогообложения для владельцев - юридических и физических лиц;
• категории ликвидности объекта (I, II, III);
• схемы сделки, порядка оплаты;
• анализа схемы сделки по рискам авансирования, вложений;
• стоимости банковского обслуживания, схемы передачи денег (депозитарная ячейка, вексель);
• страхования недвижимости.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования коммерческой недвижимости проводится по критериям соответствия законодательству, физической осуществимости, экономической целесообразности  и финансовой осуществимости, максимальной доходности и наивысшей стоимости.
Вариант наилучшего и наиболее эффективного использования коммерческой недвижимости определяют следующие факторы:

1. Потенциал местоположения,
2. Рыночный спрос,
3. Правовая обоснованность застройки,
4. Ресурсное качество участка,
5. Технологическая обоснованность,
6. Финансовая обоснованность.

Исходя из проведенного анализа и определения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования коммерческой недвижимости, проводится дальнейшая разработка концепции, оценка инвестиций в недвижимость, бизнес-планирование.

Оценка инвестиций в недвижимость включает определение доходной части проекта (прогноз поступлений от сдачи помещений в аренду или дохода от продажи) и прогноз расходной части проекта (ориентировочный бюджет капитальных затрат по проекту, операционные расходы). Оценка инвестиций в недвижимость базируется на расчете денежных потоков, дисконтированных во времени с учетом различных вариантов финансирования: за счет собственных средств, за счет привлечения долгового финансирования.

Стоимость капитала, вложенного в недвижимое имущество, со временем изменяется под воздействием таких факторов, как инфляция, уровень спроса, физический, функциональный и экономический износ. Именно поэтому при принятии решения об инвестировании средств в недвижимость определяющее значение имеет оценка коммерческой недвижимости. Коммерческой недвижимостью называется любое недвижимое имущество, которая может приносить доход, в связи с чем, иногда ее называют доходной.
Оценка коммерческой недвижимости является одним из самых распространенных в настоящее время видов оценки и включает в себя определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т.д. Независимая оценка коммерческой недвижимости — это определение ее текущей рыночной стоимости.

Стоимость коммерческой недвижимости может быть определена как:

• рыночная стоимость (наиболее вероятная цена при продаже или сдаче в аренду на открытом рынке);
• стоимость воспроизводства (суммы затрат в рыночных ценах на создание объекта, идентичного оцениваемому объекту);
• ликвидационная стоимость (цена на объект, в случае, если он должен быть отчужден в кратчайшие сроки);
• утилизационная стоимость (стоимость, в случае когда объект недвижимости должен быть ликвидирован)
• инвестиционная стоимость (стоимость, определяемая исходя из доходности объекта).

Анализ рынка коммерческой недвижимости содержит следующие данные по рынку недвижимости:

1. Объем ввода новых объектов коммерческой недвижимости
2. Темп роста строительства к предыдущему году
3. Структура предложения коммерческой недвижимости на первичном рынке
4. Структура предложения коммерческой недвижимости на вторичном рынке
5. Средние цены на коммерческую недвижимость
6. Динамика цен коммерческой недвижимости (за 1 кв.м./$)
7. Прогноз рынка коммерческой недвижимости.

Приобретая участок с находящимися на нем строениями, инвестор заинтересован в возможно большей прибыли, а следовательно, в возможно большей полезной площади зданий, которые он собирается там построить (или которые уже построены). Но необходимо учитывать, что современные градостроительные и санитарные нормы накладывают множество ограничений на размещение, этажность и другие объемно-планировочные решения. Вместе с тем важно иметь в виду состояние и расположение подземных коммуникаций, грунтов и т. д. Все это непосредственным образом сказывается на результатах технической оценки.

Рыночная стоимость объекта оценки коммерческой недвижимости – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки недвижимости может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Специалисты нашей компании имеют полноценный опыт оценки коммерческой недвижимости в различных регионах Волгограда.
Оценка коммерческой недвижимости основывается на фундаментальной базе по оценке недвижимости, а также методике и опыте специалистов-оценщиков, который позволяет с высокой точностью определять цену коммерческой недвижимости.
Оценка земли - земельного участка определяется рыночной стоимостью земельного участка, либо рыночной стоимостью права на аренду земельного участка. Стоимость земли зависит от влияния внешних факторов и местоположения, а также от спроса и предложения на рынке, характера конкуренции продавцов и покупателей, и не может превосходить наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка эквивалентной полезности.
Оценка земли - земельного участка, должна учитывать связанный набор прав. Стандартные права требующие оценки: право собственности – возможность использования свободного участка любым законным способом; право аренды – возможность владения земельным участком по договору аренды. В Российской Федерации большинство земель не продается, а сдается в аренду, вследствие этого, нередко оценщик определяет стоимость прав аренды.
Стоимость прав аренды – это сумма, которую готов заплатить потенциальный покупатель за право владения данным земельным участком по договору аренды с целью получения выгоды. Оценка прав аренды земли используется при определении цены продажи права аренды земельного участка, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды.

Агентство недвижимости ООО «Квадраметр» обработает Вашу заявку, и в течение рабочего дня с Вами свяжется наш специалист для уточнения задачи, стоимости услуг и определения времени осмотра и фотографирования объекта оценки. Все необходимые документы Вы можете выслать по адресу:  400131 г.Волгоград, пл. Павших борцов, 2 офис 502 (в здании ЦУМа) тел. (8442) 38-21-52, 38-25-69, 38-25-12, 38-22-69. ICQ 590519678. Возможны контакты через СКАЙП. e-mail: km2n@yandex.ru или непосредственно подъехать в офис, предварительно созвонившись с менеджером.

(не забудьте включить звук)

ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ

ПОИСК НЕДВИЖИМОСТИ НА САЙТЕ WWW.KM2N.RU. Введите любой адрес объекта. НАПРИМЕР: Новоузенская, 2а (или любой другой запрос).






КВАРТИРА ВТОРИЧКА ВОЛГОГРАД:

Ворошиловский р-он |  Дзержинский р-он |  Кировский р-он |  Красноармейский р-он |  Краснооктябрьский р-он |  Советский р-он |  ТЗР р-он |  Центральный р-он

КВАРТИРА ВТОРИЧКА ВОЛГОГРАДСКАЯ ОБЛАСТЬ:

Волжский |  Городище |  Нов. Рогачик

КОМНАТЫ ВТОРИЧКА ВОЛГОГРАД:

Ворошиловский р-он |  Дзержинский р-он |  Красноармейский р-он |  Краснооктябрьский р-он |  Советский р-он |  ТЗР р-он |  Центральный р-он

НОВОСТРОЙКА ВОЛГОГРАД:

Ворошиловский р-он |  Дзержинский р-он |  Кировский р-он |  Красноармейский р-он |  Краснооктябрьский р-он |  Советский р-он |  ТЗР р-он |  Центральный р-он |  Волгоградская обл. Волжский |  Волгоградская обл. Городище |  Волгоградская обл. Средняя Ахтуба

КОТТЕДЖИ, ДОМА ВОЛГОГРАД:

Ворошиловский р-он |  Дзержинский р-он |  Кировский р-он |  Красноармейский р-он |  Краснооктябрьский р-он |  Советский р-он |  ТЗР р-он |  Волгоградская обл. Алексеевская |  Волгоградская обл. Волжский |  Волгоградская обл. Городище |  Волгоградская обл. Калач-на-Дону |  Волгоградская обл. Краснослободск |  Волгоградская обл. Серафимович |  Волгоградская обл. Средняя Ахтуба |  Волгоград. Среднеахтубинский р-он |  Волгоградская обл. Астрахань |  Волгоградская обл. Госпитомник х-р |  Волгоградская обл. Ежовка п. |  Волгоградская обл. Суровикино

УЧАСТКИ ПОД СТРОИТЕЛЬСТВО. ВОЛГОГРАД:

Ворошиловский р-он |  Дзержинский р-он |  Кировский р-он |  Краснооктябрьский р-он |  Советский р-он |  ТЗР р-он | 

УЧАСТКИ ПОД СТРОИТЕЛЬСТВО. ВОЛГОГРАДСКАЯ ОБЛАСТЬ:

Быково |  Городище |  Калач-на-Дону |  Краснослободск |  Среднеахт |  Средняя Ахтуба |  Студено-Яблоновка |  Прыщевка х-р |  Иловля | 

ДАЧИ, ГАРАЖИ ВОЛГОГРАД И ОБЛАСТЬ:

Ворошиловский р-он |  Дзержинский р-он |  Краснооктябрьский р-он |  ТЗР р-он |  Центральный р-он |  Городищенский р-он |  Дубовской р-он |  Среднеахтубинский р-он |  Городище |  Средняя Ахтуба |  Среднеахтубинск | 

ГОРОДА РФ, КВАРТИРЫ:

Санкт-Петербург (НОВОСТРОЙКИ) |  Санкт-Петербург (ПРАЙС) |  Крым |  Анапа |  Сочи |  Геленджик |  Новороссийск | 

ЗАРУБЕЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ:

Испания |  Турция |  Египет | 

ГОСТИНИЦЫ ВОЛГОГРАДА:

Центральный р-он

Добро пожаловать на сайт Агентства недвижимости Квадраметр - Вся недвижимость Волгограда. С нашей помощью вы можете без труда купить недвижимость Волгограда, продать недвижимость в Волгограде, купить квартиру в новостройках в любом районе города. Наше агентство предоставляет все необходимые услуги, для того чтобы вы могли: продать коммерческую недвижимость, купить недвижимость в Волгограде, продать недвижимость Волгограда, купить земельный участок, загородную недвижимость, продать элитную недвижимость, жилье в Волгограде.

Продажа и покупка недвижимости в Волгограде - является одной из самых главных тем, которой уделяется большое внимание. В нашей базе собрано более 2000 различных наименований объектов недвижимости, таких как частные дома, новостройки Волгограда и Волжском, коттеджи и дачи. Наш штат специалистов поможет вам продать квартиру в Волгограде, купить жилье в области и любой другой объект недвижимости Волгограда и Волжского. На нашем сайте вы можете узнать самые актуальные цены на недвижимость в Волгограде и области.

На нашем сайте вы можете получить бесплатные консультации ведущих риэлтеров Волгограда, информацию о застройщиках и актуальных ценах на жилье в городе Волгограде. Мы сотрудничаем со многими известными агентствами как в Волгограде там и в других городах. Поэтому Агентство недвижимости Квадраметр - имеет большой опыт в работе с недвижимостью Волгограда и области.

Сейчас, ипотека - это залог недвижимости под выдаваемый кредит, когда залог, служащий основанием этого кредита, не передается кредитору, а остается в собственности должника. На заложенное под ипотеку имущество налагается запрещение на продажу или переоформление его на другое лицо до полного погашения кредита и всех процентов.

Агентство недвижимости Квадраметр занимаются оказанием услуг по подбору вариантов квартир продавцам и покупателям, составлением цепочек обмена жилой недвижимости, составление договоров купли-продажи, помощи в регистрации сделок в органах юстиции. Так же, занимаются и оформлением ипотечных кредитов, выступая по сути ипотечными брокерами.

Оценка выполняется специалистами агентства недвижимости Квадраметр как штатными, так и внештатными экспертами, каждый из которых имеет высокую квалификацию и огромный опыт работы. имеют большой опыт по оценке жилой недвижимости на первичном и вторичном рынках, в том числе ипотечное кредитование, кредитование под залог. Говоря об экспертной оценке квартир, как объекта недвижимости, можно сказать, что оценка является необходимой при купле-продаже, дарении, передаче имущества в залог и других операциях с недвижимостью. Определение рыночной стоимости недвижимости является одним из самых востребованных видов оценки и включает в себя определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т.д., в отношении различных объектов недвижимости.

Аренда Недвижимости Волгограда - Квадраметр, поможет вам снять жильё в аренду, сдать квартиру без посредников. Вы можете подобрать себе вариант по аренде квартиры без посредника. Поможем Вам быстро и выгодно сдать или снять квартиру, комнату, дом. Ваша собственность должна приносить Вам доход. Если Вы владеете пустующей квартирой, домом или комнатой - самым лучшим будет решение сдавать квартиру, дом, комнату. Сдавать квартиру в аренду - это значит получать ежемесячный стабильный доход. У нас большой опыт работы на рынке недвижимости Волгограда. За это время мы решили множество проблем, желающих сдать квартиру, дом, комнату.

Агентство недвижимости Квадраметр проведет подробную экспертизу предстоящей сделки с недвижимостью, поможет Вам определить все возможные риски при ее заключении и осуществит со страховыми компаниями страхование сделки или объекта недвижимости. Наши специалисты подробно проконсультируют Вас по вопросам поэтапной подготовки сделки и помогут соблюсти все Ваши законные права и интересы.